Chi possiede un centro commerciale? Chi lo gestisce? Come si decidono i negozi? Quanto paga un brand per affittare uno spazio? Ecco come funziona il business dietro i centri commerciali italiani, dai fondi immobiliari alle SIIQ, dal tenant mix al footfall.
Quando entri in un centro commerciale, vedi negozi, vetrine, food court e corridoi. Ma dietro le quinte c'e un'organizzazione complessa che coinvolge proprietari, gestori, negozianti, advisor e investitori. Capire come funziona questo sistema aiuta a comprendere perche certi centri prosperano e altri declinano.
I centri commerciali sono immobili di grande valore, e i proprietari sono raramente singoli imprenditori. I principali tipi di proprietari in Italia sono:
Fondi immobiliari: la maggior parte dei grandi centri italiani e di proprieta di fondi d'investimento immobiliare, gestiti da societa di gestione del risparmio (SGR). Il fondo possiede l'immobile e distribuisce i rendimenti agli investitori.
SIIQ: le Societa di Investimento Immobiliare Quotate sono l'equivalente italiano dei REIT (Real Estate Investment Trust). Sono societa quotate in borsa che possiedono e gestiscono immobili. In Italia, IGD SIIQ (Immobiliare Grande Distribuzione) e la principale SIIQ nel settore centri commerciali, con un portafoglio di 46 proprieta in 13 regioni italiane.
Societa immobiliari estere: grandi operatori europei come Klépierre (Francia, secondo operatore in Europa, portafoglio italiano da 3,5 miliardi di euro), Eurocommercial Properties (Paesi Bassi, il 44,6% del portafoglio e in Italia) e Unibail-Rodamco-Westfield (il piu grande al mondo per valore del portafoglio) possiedono e gestiscono centri in Italia.
Gruppi della GDO: alcuni centri sono di proprieta dei gruppi che gestiscono l'ipermercato ancora. In questi casi, il proprietario dell'immobile e lo stesso che affitta gli spazi della galleria.
Gestire un centro commerciale richiede competenze specializzate. Le figure principali sono:
La property company (proprieta) e il soggetto che possiede l'immobile. La management company (societa di gestione) e quella che gestisce il centro per conto della proprieta. Possono coincidere, ma spesso sono soggetti diversi. Le principali societa di gestione in Italia includono nomi come Cushman & Wakefield, Savills, CBRE e JLL.
Il center manager e il direttore operativo del centro: coordina le attivita quotidiane, dalla sicurezza alla pulizia, dagli eventi alle emergenze. E il responsabile dell'esperienza del visitatore.
Il leasing manager si occupa di trovare e selezionare i tenant (i negozi), negoziare i contratti di affitto e gestire il mix commerciale. Il suo lavoro e cruciale: decidere quali brand inserire, dove posizionarli e a quali condizioni.
Il tenant mix e la composizione dei negozi all'interno del centro commerciale. Non e casuale: ogni posizione, ogni brand, ogni categoria merceologica e il risultato di una strategia precisa.
L'ancora (o locomotiva) e il negozio piu grande, che attira il flusso principale di visitatori. Di solito e un ipermercato (Iperal, Carrefour, Auchan, Bennet) posizionato in fondo alla galleria, costringendo i visitatori a camminare davanti a tutti gli altri negozi. In alcuni centri l'ancora e un grande magazzino di elettronica (MediaWorld, Unieuro) o un brand forte come Primark o IKEA.
Attorno all'ancora, il leasing manager costruisce un mix equilibrato: abbigliamento (la categoria dominante, spesso il 30-40% della GLA), calzature, cosmetica, elettronica, ristorazione, servizi (banche, farmacie, parrucchieri) e intrattenimento (cinema, bowling, aree gioco). L'obiettivo e che il visitatore trovi tutto in un'unica visita e resti il piu a lungo possibile.
I negozi pagano un canone di affitto alla proprieta del centro. Le tipologie principali di contratto sono:
Canone fisso: l'inquilino paga una somma fissa mensile, indipendentemente dal fatturato. E la forma piu comune in Italia.
Canone variabile (Turnover Rent): il canone e una percentuale del fatturato del negozio. In Italia e ancora un'eccezione, ma sta crescendo. Permette alla proprieta di partecipare al successo dell'attivita e al negoziante di pagare meno nei mesi deboli.
Canone misto: una parte fissa piu una parte variabile legata al fatturato. E il modello piu diffuso nei centri di fascia alta e nei centri gestiti da operatori internazionali.
Oltre al canone, i negozi pagano gli oneri accessori: quote per la manutenzione delle aree comuni, il marketing, la sicurezza, la pulizia e i servizi condivisi. Questi costi sono ripartiti in base alla superficie occupata.
L'ancora alimentare paga in genere un canone al metro quadro molto piu basso rispetto ai negozi della galleria, perche il suo ruolo e generare traffico: il valore per la proprieta non e nel canone dell'ancora, ma nei canoni piu alti che puo chiedere ai negozi della galleria grazie al flusso che l'ancora garantisce.
Il footfall (affluenza) e il numero di visitatori che entrano nel centro commerciale in un dato periodo. E il KPI (indicatore chiave) piu importante del settore, perche tutto il resto dipende da quante persone varcano l'ingresso.
In Italia, l'Osservatorio CNCC-EY monitora le affluenze su un panel di 300 centri commerciali. Nel primo semestre 2026, le affluenze sono cresciute dell'1,8% rispetto allo stesso periodo del 2025. Le vendite complessive sono cresciute del 2,2%, trainate da ristorazione (+3,8%), elettronica di consumo (+3,4%) e cura persona (+3,6%).
I centri misurano il footfall con contapersone elettronici agli ingressi. Un centro grande come Il Campania o Porta di Roma puo superare i 10 milioni di visitatori all'anno. Centri come Fiordaliso e Carosello nella zona di Milano registrano circa 9 milioni ciascuno.
Nel 2025, gli investimenti nel retail real estate in Italia hanno raggiunto 4 miliardi di euro, con una crescita rispetto al 2024. Il tasso di occupancy (percentuale di spazi affittati) nei centri commerciali italiani e al 96%, un valore elevato che indica un settore in salute.
L'intero settore dei centri commerciali italiani impiega circa 748.000 persone tra personale diretto (commessi, cassieri, responsabili di punto vendita), indiretto (pulizie, sicurezza, manutenzione) e indotto (logistica, fornitori, servizi professionali).
I fattori che determinano il successo di un centro commerciale sono, in ordine di importanza: la posizione (bacino di utenza, accessibilita, concorrenza nella zona), la dimensione critica (sotto una certa soglia di negozi, il centro non attrae abbastanza visitatori), la qualita del tenant mix (brand giusti per il target) e la gestione attiva (eventi, marketing, manutenzione, rinnovamento periodico).
I centri che faticano sono spesso quelli troppo piccoli per competere, in posizioni mal servite dai trasporti, con un tenant mix non aggiornato o con una gestione passiva. La tendenza degli ultimi anni e verso centri piu grandi e meglio gestiti, con un'offerta che va oltre lo shopping: ristorazione, intrattenimento, servizi, aree esperienziali.
I centri commerciali italiani sono di proprieta di fondi immobiliari, SIIQ (come IGD) o grandi operatori europei (Klépierre, Eurocommercial Properties). Sono gestiti da societa specializzate con figure chiave come il center manager e il leasing manager. I negozi pagano un canone di affitto (fisso, variabile o misto) piu oneri accessori. Il footfall (affluenza) e il dato piu importante: nel primo semestre 2026, le visite ai centri italiani sono cresciute dell'1,8%. Il settore impiega circa 748.000 persone e ha un tasso di occupancy del 96%.
Fonti: Osservatorio CNCC-EY H1 2026, IGD SIIQ, Eurocommercial Properties, Retail&Food.
Articolo pubblicato il 22 settembre 2026
Fondatore di CentroCommerciale.it. Scrivo guide pratiche per chi vuole visitare i centri commerciali italiani senza perdere tempo.
Riceverai comunicazioni settimanali con le novità dai centri commerciali di Milano: aperture, eventi, guide nuove.